Наибольшее количество квартир в Киеве покупают на вторичном рынке: секреты столичного рынка недвижимости
Львиная доля сделок с недвижимостью в Киеве происходит на вторичном рынке. Почему именно так? Покупка жилья на вторичке имеет ряд преимуществ перед приобретением квартиры в новостройке. Поэтому, если вы задумали купить квартиру в Киеве, стоит начать поиск именно со вторичного рынка.
Почему стоит купить квартиру в Киеве на вторичке
Во-первых, хотя на вторичке в Киеве цены за квадратный метр также зависят от района, состояния квартиры, близости к метро и развитости инфраструктуры, всё равно они ниже, чем в новостройках.
Во-вторых, в бывшую в употреблении квартиру можно заселиться хоть на второй день после покупки – главное, чтобы прежний владелец успел оттуда выселиться.
Покупая вторичное жильё в Киеве, прежде всего следует обратить внимание на состояние квартиры. Если она без свежего ремонта, то, конечно, обойдётся дешевле, однако в таком случае квартира будет требовать солидных финансовых вложений. Вторичное жильё с ремонтом стоит дороже, но всё равно выйдет дешевле, чем аналогичная «под ключ» в новостройке того же района столицы.
Наличие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов, больниц, парков) – это ещё одно важное преимущество вторичного жилья в Киеве. Близость к метро – тоже большой плюс, но она подтолкнёт стоимость квартиры вверх.
Вторичное жильё: типы домов и их особенности
Если вы хотите купить квартиру в Киеве на вторичном рынке, имейте в виду: советский жилой фонд, представленный в основном «хрущёвками» и «панельками», котируется дешевле. Эти дома – старые и некачественные, их изношенность даёт о себе знать. Квартиры в них имеют небольшую площадь, низкие потолки, часто возникают проблемы с коммуникациями.
«Сталинки» – тоже вторичное жильё, но более дорогое: оно построено из качественных материалов, имеет приличную площадь и высокие потолки. «Сталинки» обычно оборудованы лифтами, широкими лестничными пролётами, а также фасадной и внутренней отделкой. В этих зданиях чувствуется некая имперская величественность, и такой архитектурный стиль называют «сталинский ампир».
Поскольку «сталинки» возводились в СССР с 1933 года до начала 1960-х годов, они расположены преимущественно в центральных районах Киева, в частности, в Печерском и Голосеевском.
Монолитно-каркасные дома – это уже новый жилой фонд с современными планировками и энергоэффективными технологиями, но такое жильё на вторичке в Киеве стоит дорого.
Больше всего домов премиум-класса находится в центре Киева – такая недвижимость располагается на закрытой территории, имеет охрану и подземный паркинг.
Не все столичные районы одинаково хороши: где выгодно купить квартиру?
В Киеве 10 административных районов, и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. Подробнее об особенностях столичных районов можно прочитать в нашей статье «Як обрати район для купівлі квартири в Києві?».
Обычно покупатели вторичной недвижимости в Киеве выбирают район с учётом следующих факторов:
• стоимость квартиры;
• комфорт повседневной жизни (инфраструктура, транспорт, экология);
• инвестиционные перспективы (рост в будущем стоимости жилья на вторичке);
• качество социального окружения и безопасность.
Цены на квартиры в Киеве существенно зависят от района. В центральных районах столицы (Печерский, Шевченковский) – самая дорогая недвижимость из-за престижа, развитой инфраструктуры, близости к основным бизнес-центрам и наличия исторических памятников.
Спальные районы Киева (Левый берег, Оболонский, Святошинский, Голосеевский районы) предлагают более доступное вторичное жильё, однако удобство и комфорт могут не оправдать ваших ожиданий.
Кроме того, в спальных районах есть непрестижные массивы (например, Борщаговка, ДВРЗ, Ветряные Горы), где самые низкие цены на квартиры в Киеве. Это обусловлено проблемами с инфраструктурой, безопасностью, транспортом, социальным окружением и, конечно, качеством самого жилья на вторичном рынке.
Дорогая недвижимость: Печерск бьёт ценовые рекорды
Печерский район охватывает центральную часть Киева. Здесь находится правительственный квартал, множество культурных учреждений, респектабельных магазинов и развлекательных клубов, сосредоточены выдающиеся памятники архитектуры, входящие в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. В центре столицы расположены иностранные посольства, здесь же имеют представительства международные компании. Почти всегда это вторичная недвижимость со своей историей.
Жить на Печерске удобно и престижно. Однако купить квартиру в Печерском районе — это престижно, но дорого, так как цены на жилье здесь не из дешёвых, и в течение 2024 года они стабильно росли. Поэтому приобрести тут квартиру по карману далеко не каждому.
Если по состоянию на август 2024 года сайты столичной недвижимости фиксировали среднюю цену на покупку однокомнатной квартиры на вторичке в Печерском районе в 108,7–110 тыс. долларов, то в декабре – уже 118–138 тыс. долларов (см. таблицу). Напомним, что в целом в Киеве за предыдущий 2023 год стоимость 1-комнатных квартир на вторичном рынке выросла на 30 процентов.
Купить квартиру на вторичке в Киеве можно по такой цене (декабрь 2024):
| Район | Средняя цена с ремонтом ($) | Средняя цена без ремонта ($) | Средняя цена за 1 кв. м (с ремонтом и без ремонта) ($) |
| Печерский | 138 000 | 118 000 | 2 760 - 2360 |
| Шевченковский | 85 000 | 74 000 | 1 700 – 1 480 |
| Голосеевский | 80 000 | 62 000 | 1 600 – 1 240 |
| Дарницкий | 70 000 | 53 000 | 1 400 – 1 100 |
| Подольский | 75 000 | 55 000 | 1 500 – 1 200 |
| Днепровский | 64 000 | 54 000 | 1 280 – 1 080 |
| Соломенский | 60,000 | 50 000 | 1 200 – 1 100 |
| Оболонский | 54 000 | 48 000 | 1 080 – 960 |
| Святошинский | 50 000 | 45 000 | 1 020 – 900 |
| Деснянский | 42 000 | 35 000 | 840 – 700 |
Голосеевский район - в числе лидеров по количеству заключённых сделок
Когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке в Киеве, то оптимальным выбором для среднего бюджета представляется покупка квартиры в Голосеевском районе столицы. Он – один из самых больших в столице и по площади значительно превышает историческую местность под названием Голосеево. Здесь можно найти вторичное жильё любого уровня – от эконом до премиум. Помимо исторической и советской застройки разных периодов, в Голосеевском районе на вторичном рынке много современного жилья, возведённого за последние 20 лет.
Голосеевский район граничит с дорогими районами – Печерским и Шевченковским; он имеет развитую современную инфраструктуру, славится зелёными зонами, через него проходит линия метро, введённая в эксплуатацию в 2013 году. Современные транспортные развязки минимизируют проблемы с передвижением от вашей квартиры до любой точки столицы.
Учитывая все эти факторы, мы бы посоветовали вам купить жильё на вторичном рынке именно в Голосеевском районе Киева.
Купить квартиру на вторичке в Голосеевском районе Киева можно по такой цене (декабрь 2024):
| Количество комнат | Средняя цена с ремонтом ($) | Средняя цена без ремонта ($) |
| 1-комнатная | 78 000 | 60 000 |
| 2-комнатная | 110 000 | 88 000 |
| 3-комнатная | 155 000 | 120 000 |
Альтернативой для покупателей столичной недвижимости, которые ищут более доступные варианты, обычно служат спальные районы Киева. На Левом берегу это Деснянский и Дарницкий районы, на Правом берегу – Святошинский и Оболонский.
Задача №1 – юридическая чистота договора купли-продажи квартиры
Факторы, на которые нужно обращать внимание, покупая жильё на вторичке в Киеве:
• техническое состояние квартиры и дома;
• развитость бытовой инфраструктуры: школы, детские сады, магазины, рынки, больницы, парки;
• транспортная доступность: близость к метро, скоростному трамваю или основным магистралям;
• уровень безопасности (в разных районах Киева он существенно отличается);
• расположение работы или учебы;
• тип застройки микрорайона, качество коммунальных услуг;
• состояние окружающей среды: загрязнённость, наличие вредных производств – близость к Днепру, водоёму, лесу или парку;
• юридические аспекты сделки.
На последнем пункте стоит остановиться подробнее. Поскольку речь идёт о вторичном рынке Киева, проверять документы на квартиру следует особенно тщательно. Обратите внимание, сколько раз менялись собственники жилья и нет ли проблем с прописанными в квартире людьми. Ипотека и арест квартиры – среди частых рисков, с которыми сталкиваются покупатели. Подделка документов и мошенничество – классические приёмы аферистов в сфере недвижимости.
Из-за военных действий на территории Украины рынок недвижимости в Киеве нестабилен. Владельцы могут продавать вторичное жильё по сниженным ценам – в таких случаях юридические риски вырастают в разы.
Как избежать мошенничества, покупая квартиру в Киеве на вторичке
Размышляя о покупке жилья на вторичном рынке в Киеве, покупателю следует определиться с примерной площадью квартиры и выбрать желаемый район проживания. Остальную работу за вас выполнят профессионалы – риэлтор и юрист. Клиенту удобно, когда оба специалиста работают совместно.
По такому принципу оказывают услуги в агентстве недвижимости AXIS Real Estate. Опытные риэлторы из имеющихся баз, где содержатся тысячи квартир, подберут вторичное жильё по вашему запросу, а юристы, специализирующиеся на заключении договоров купли-продажи в сфере недвижимости, проверят подлинность всех документов и наличие/отсутствие правовых обременений на квартиру. В таком случае вам не придётся привлекать стороннего юриста, чтобы обезопасить сделку. Без юридического сопровождения заключать договор на покупку вторичного жилья не стоит.
Агентство AXIS Real Estate дорожит своей репутацией, поэтому гарантирует юридическую безупречность заключаемых сделок при купле-продаже недвижимости в Киеве.
