Найбільше квартир у Києві купують на вторинці: секрети столичного ринку нерухомості
Левова частка угод з нерухомістю в Києві відбувається на вторинному ринку. Чому саме так? Купівля вторинного житла має низку переваг перед придбанням квартири в новобудові. Тож якщо ви задумали купити квартиру в Києві, варто розпочати пошук саме із вторинного ринку.Найбільше квартир у Києві купують на вторинці: секрети столичного ринку нерухомості
Левова частка угод з нерухомістю в Києві відбувається на вторинному ринку. Чому саме так? Купівля вторинного житла має низку переваг перед придбанням квартири в новобудові. Тож якщо ви задумали купити квартиру в Києві, варто розпочати пошук саме із вторинного ринку.
Чому варто купити квартиру в Києві на вторинці
По-перше, хоча на вторинці в Києві ціни за квадратний метр також залежать від району, стану квартири, близькості до метро та розвиненості інфраструктури, однак вони все одно нижчі, ніж у новобудовах.
По-друге, у вживану квартиру можна в’їхати хоч на другий день після купівлі – аби тільки колишній власник встиг виселитися з неї.
Купуючи вторинне житло в Києві, слід передусім звертати увагу на стан квартири. Якщо вона без свіжого ремонту, то, звісно, обійдеться дешевше, однак у такому разі квартира потребуватиме солідних фінансових вкладень. Вторинне житло з ремонтом коштуватиме дорожче, проте все одно обійдеться дешевше, ніж аналогічна квартира «під ключ» у новобудові в обраному районі столиці.
Наявність розвиненої інфраструктури (шкіл, садочків, магазинів, лікарень, парків) є ще однією з важливих переваг вторинного житла в Києві. Близькість до метро – теж великий плюс, але це потягне догори вартість квартири.
Вторинне житло: типи будинків та їхні особливості
Якщо ви хочете купити квартиру в Києві на вторинному ринку, майте на увазі: радянський житловий фонд, який представлений переважно «хрущовками» та «панельками», котирується дешевше. Ці будинки – старі й недоброякісні, тому зношеність дається взнаки. Квартири в них мають невелику площу, низьку стелю, часто – проблеми з комунікаціями.
«Сталінки» – теж вторинне житло, але дорожче: воно побудоване з якісних матеріалів, має пристойну площу та високі стелі. «Сталінки» зазвичай обладнані ліфтами, мають широкі міжповерхові сходи, а також фасадне та внутрішнє оздоблення. У цих будівлях відчувається певна імперська велич, такий архітектурний стиль здобув назву «сталінський ампір».
Оскільки «сталінки» споруджувалися в СРСР з 1933 року до початку 1960-х років, вони розташовані переважно в центральних районах Києва, зокрема в Печерському і Голосіївському.
Монолітно-каркасні будинки – це вже новий житловий фонд, у якому пропонуються сучасні планування та енергоефективні технології, але таке житло на вторинці в Києві коштує дорого.
Будинків преміум-класу найбільше в центрі Києва – така нерухомість розташована на закритій території, має охорону, підземний паркінг.
Не всі столичні райони однаково гарні: де вигідно купити квартиру?
У Києві – 10 адміністративних районів і кожен із них має свої переваги та недоліки. Детальніше про особливості столичних районів можна прочитати в нашій статті «Як обрати район для купівлі квартири в Києві?»
Зазвичай покупці вторинної нерухомості в Києві обирають район, зважаючи на такі чинники:
вартість квартири;
комфорт повсякденного життя (інфраструктура, транспорт, екологія);
перспективи інвестицій (зростання в майбутньому вартості житла на вторинці);
якість соціального середовища та безпека.
Ціни на квартири в Києві сильно залежать від району. У центральних районах столиці (Печерський, Шевченківський) – найдорожча нерухомість через престиж, розвинену інфраструктуру та близькість до головних бізнес-центрів, наявність історичних пам’яток.
Спальні райони Києва (Лівий берег, Оболонський, Святошинський, Голосіївський райони) пропонують доступніше вторинне житло, але зручність і комфорт можуть не виправдати ваших сподівань.
Окрім того, у спальних районах є непрестижні масиви (наприклад Борщагівка, ДВРЗ, Вітряні Гори), де найнижчі ціни на квартири в Києві. Це обумовлюється проблемами з інфраструктурою, безпекою, транспортом, соціальним оточенням і, звісно, якістю самого житла на вторинному ринку.
Дорога нерухомість: Печерськ б’є цінові рекорди
Печерський район охоплює центральну частину Києва. Тут міститься урядовий квартал, багато закладів культури, респектабельних магазинів, розважальних клубів, зосереджено найвидатніші пам’ятки архітектури, що входять до списку всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. У середмісті столиці розташовані іноземні посольства, тут мають свої представництва міжнародні компанії. Майже завжди – це вторинна нерухомість з віковою історією.
Жити на Печерську зручно й престижно. Проте купити квартиру в Печерському районі — це престижно, але дорого, оскільки ціни на житло тут не з дешевих і протягом 2024 року стабільно зростали. Тож тут купити квартиру по кишені далеко не всім.
Якщо станом на серпень 2024 року портали столичної нерухомості фіксували середню ціну купівлі однокімнатної квартири на вторинці в Печерському районі 108,7-110 тис. доларів, то в грудні – вже 118-138 тис. доларів (див. таблицю). Нагадаємо, що загалом у Києві протягом попереднього 2023 році вартість 1-кімнатних квартир на вторинному ринку зросла на 30 відсотків.
Купити квартиру на вторинці в Києві можна за такою ціною (грудень 2024):
| Район | Середня ціна з ремонтом ($) | Середня ціна без ремонту ($) | Середня ціна за 1 кв. м (з ремонтом і без ремонту ($) |
| Печерський | 138 000 | 118 000 | 2 760 - 2360 |
| Шевченківський | 85 000 | 74 000 | 1 700 – 1 480 |
| Голосіївський | 80 000 | 62 000 | 1 600 – 1 240 |
| Дарницький | 70 000 | 53 000 | 1 400 – 1 100 |
| Подільський | 75 000 | 55 000 | 1 500 – 1 200 |
| Дніпровський | 64 000 | 54 000 | 1 280 – 1 080 |
| Солом'янський | 60,000 | 50 000 | 1 200 – 1 100 |
| Оболонський | 54 000 | 48 000 | 1 080 – 960 |
| Святошинський | 50 000 | 45 000 | 1 020 – 900 |
| Деснянський | 42 000 | 35 000 | 840 – 700 |
Голосіївський район – серед лідерів за кількістю укладених угод
Якщо йдеться про придбання вторинного житла в Києві, то оптимальним вибором для середнього гаманця видається купівля квартири в Голосіївському районі столиці. Він – один з найбільших у столиці і за площею значно перевищує територію історичної місцевості під назвою Голосіїв. Тут можна знайти вторинне житло будь-якого рівня – від економ до преміум. Окрім історичної та радянської забудови різних періодів, у Голосіївському районі на вторинному ринку багато сучасного житла, зведеного протягом останніх 20 років.
Голосіївський район межує з дорогими районами – Печерським та Шевченківським; він має сучасну розвинену інфраструктуру, славиться зеленими зонами, через Голосіївський район пролягає лінія метро, яку ввели в експлуатацію 2013 року. Сучасні транспортні розв’язки мінімізують проблеми з пересуванням від вашої квартири до будь-якої точки столиці.
З огляду на ці фактори ми радили б вам купити житло на вторинному ринку саме в Голосіївському районі Києва.
Купити квартиру на вторинці в Голосіївському районі Києва можна за такою ціною (грудень 2024):
| Кількість кімнат | Середня ціна ремонтом ($) | Середня ціна без ремонту ($) |
| 1-кімнатна квартира | 78 000 | 60 000 |
| 2-кімнатна квартира | 110 000 | 88 000 |
| 3-кімнатна квартира | 155 000 | 120 000 |
Альтернативою для покупців столичної нерухомості, що шукають доступніші варіанти, зазвичай слугують спальні райони Києва. На Лівому березі це Деснянський і Дарницький райони, на Правому березі – Святошинський і Оболонський.
Завдання №1 – юридична чистота договору купівлі-продажу квартири
Чинники, на які потрібно зважати, купуючи житло на вторинці в Києві:
технічний стан квартири та будинку;
розвиненість побутової інфраструктури: школи, дитячі садки, магазини, ринки, лікарні, парки;
транспортна доступність: близькість до метро, швидкісного трамваю чи головних автомагістралей;
рівень безпеки (суттєво відрізняється в районах Києва);
розташування роботи чи навчання;
тип забудови мікрорайону, якість надання послуг ЖКГ;
стан довкілля: загазованість, наявність шкідливих виробництв – близькість до Дніпра, водойми, лісу чи парку;
юридичні аспекти угоди.
На останньому пункті варто зупинитися докладніше. Оскільки ідеться про вторинний ринок Києва, перевіряти документи на квартиру слід особливо ретельно. Зверніть увагу, скільки разів змінювалися власники житла та чи немає проблем із прописаними особами. Іпотека та арешт квартири – серед частих ризиків, з якими стикаються покупці. Підробка документів, шахрайство – класичні прийоми аферистів у житловій сфері.
Через воєнні дії на території України ринок нерухомості в Києві нестабільний. Власники можуть продавати вторинне житло за зниженими цінами – у таких випадках юридичні ризики зростають у рази.
Як уникнути шахрайства, купуючи квартиру в Києві на вторинці
Розмірковуючи над придбанням житла на вторинному ринку в Києві, покупцеві слід визначитися з приблизним метражем квартири та обрати бажаний район проживання. Решту роботи за вас виконають професіонали – рієлтор та правник. Клієнтові зручно, коли обидва фахівці працюють спільно.
За таким принципом надають послуги в агентстві нерухомості AXIS Real Estate. Досвідчені рієлтори з наявних баз, де містяться тисячі квартир, підберуть вторинне житло за вашим запитом, а юристи, що спеціалізуються на укладанні договорів купівлі-продажу у сфері нерухомості, перевірять достовірність усіх документів та наявність/відсутність правових обтяжень на квартиру. У такому разі вам не доведеться залучати правника зі сторони, щоб убезпечити угоду. Без юридичного супроводу договір на купівлю вторинного житла укладати не варто.
Агентство AXIS Real Estate дорожить своєю репутацією, тому гарантує юридичну бездоганність укладених угод при купівлі-продажу нерухомості в Києві.
