Скільки власників квартири має насторожити покупця?

Три власники квартири — це багато? А п’ять? А якщо власник один, можна особливо не хвилюватися?

Насправді кількість власників майже нічого не говорить про те, наскільки безпечно купувати квартиру. Іноді об’єкт із трьома співвласниками має абсолютно зрозумілі документи. А квартира з одним продавцем може мати таку історію переходів права власності, що її доведеться перевіряти значно уважніше.

Тому, якщо ви плануєте купити квартиру в Києві, дивитися потрібно не стільки на кількість прізвищ у документах, скільки на те, звідки ці прізвища там з’явилися.

Троє власників — ще не проблема

Уявімо звичайну ситуацію. Квартира належала батькам, а згодом її успадкували троє дітей. Усі троє оформили свої права, документи в порядку, кожен бере участь у продажу.

Чи є три власники причиною відмовитися від такої квартири? Ні.

Інша ситуація: продавець один. Але квартиру він придбав зовсім недавно, до нього власник також володів нею недовго, а ще раніше нерухомість переходила у спадщину. Тут уже виникає логічне питання: чому квартира так часто змінювала власників?

Це теж не означає, що її не можна купувати. Просто перевірка буде іншою.

Саме тому універсального правила «більше двох власників — небезпечно» не існує.

На що тоді дивитися?

Насамперед — на те, як нинішній продавець отримав квартиру.

Купив? Успадкував? Отримав у подарунок? Право власності виникло після поділу майна чи на підставі судового рішення?

Потім варто подивитися далі в історію квартири. Якщо власники часто змінювалися, потрібно зрозуміти, що відбувалося з об’єктом і на яких підставах здійснювалися попередні переходи права.

Особливо уважно перевіряють квартири, де є кілька співвласників, спадкова історія, судові рішення, довіреності, арешти або інші обтяження.

Тобто питання не в цифрі. Питання в історії.

Якщо квартира належить кільком людям

Тут роботи просто стає трохи більше.

Потрібно встановити, кому і яка частка належить, звідки виникло право на неї та чи належним чином оформлені документи.

Наприклад, у квартири можуть бути два власники з рівними частками. А можуть бути чотири співвласники з різними частками, які отримали їх у різний час і на різних підставах.

Для покупця це вже дві зовсім різні ситуації.

До передачі завдатку краще розуміти всю структуру власності, а не з’ясовувати деталі тоді, коли гроші вже передані.

А якщо серед власників є дитина?

Такі квартири продаються, але до документів потрібно поставитися уважніше.

Майнові права дітей окремо захищаються законодавством. Залежно від конкретної ситуації для відчуження нерухомості, яка належить дитині, необхідно дотриматися встановленої процедури та, у передбачених законом випадках, отримати дозвіл органу опіки та піклування.

Тому побачити серед співвласників неповнолітнього — не привід одразу закривати оголошення.

Це привід до завдатку перевірити, як саме буде оформлюватися продаж і чи підготовлені необхідні документи.

Квартира після спадщини

Ще одна цілком звичайна ситуація на вторинному ринку.

Людина отримала квартиру у спадщину, оформила право власності й вирішила її продати. Нічого незвичайного тут немає.

Але якщо спадкоємців було декілька або навколо спадщини виникали суперечки, історію потрібно дивитися детальніше.

Тому при перевірці такої квартири нас цікавить не саме слово «спадщина», а те, як було оформлено право нинішнього власника.

Що справді може насторожити

Ось ситуація, яку ми б точно не радили ігнорувати: за короткий період квартира кілька разів змінювала власника.

Причини можуть бути абсолютно нормальними. Але покупцеві варто поставити запитання і перевірити документи за попередніми переходами.

Так само додаткової уваги заслуговують продаж за довіреністю, судові рішення в історії об’єкта, арешти та заборони відчуження, розбіжності в документах, складна спадкова історія.

Є ще один момент, про який покупці іноді забувають, — права подружжя. Якщо в документах зазначений один власник, цього самого по собі недостатньо, щоб зробити висновок про відсутність прав іншого з подружжя. Потрібно дивитися, коли і на якій підставі була набута нерухомість.

Один власник теж потребує перевірки

На перегляді все може виглядати ідеально: продавець один, документи показує, готовий швидко виходити на угоду.

Але перше питання все одно залишається тим самим: як квартира стала його власністю?

Саме тут іноді й починається найцікавіше.

Тому перевірка квартири перед купівлею — це не просто перевірка прізвища продавця в реєстрі. Потрібно розуміти історію самого об’єкта та документи, на яких ґрунтується право власності.

Що перевірити до завдатку

Ми б не радили передавати завдаток лише тому, що квартира сподобалася, а продавець показав документи.

Спочатку потрібно перевірити право власності та документи, на підставі яких воно виникло. Потім — обтяження, історію переходів, а за необхідності й інші обставини, пов’язані з конкретним об’єктом.

Якщо продаж відбувається за довіреністю, перевіряються і повноваження представника.

Якщо власників декілька — розбираємося з правами кожного.

Хороше агентство нерухомості в Києві має займатися не тільки переглядами, переговорами про ціну та організацією угоди. Не менш важливо вчасно побачити проблеми, які покупець просто не може помітити під час огляду квартири.

То яка кількість власників небезпечна?

Такої цифри немає.

Троє власників із прозорою історією можуть бути набагато зрозумілішою ситуацією, ніж один власник квартири, яка за два роки чотири рази переходила з рук у руки.

Тому перед купівлею ми радимо поставити три прості запитання:

Хто зараз є власником?

Як він отримав квартиру?

Що відбувалося з квартирою до цього?

Відповіді на них скажуть про потенційні ризики значно більше, ніж сама кількість власників.

Якщо ви збираєтеся купити квартиру в Києві, перевіряти варто не цифру в графі «власники», а всю історію об’єкта до моменту укладення угоди.

Як це працює в Axis

Якщо квартира купується через агентство нерухомості Axis у Києві, клієнту не потрібно окремо шукати юриста для перевірки угоди.

Угоди з нерухомістю Axis супроводжує юридична компанія «Перша юридична», яка спеціалізується на роботі з нерухомістю. Юристи перевіряють документи, власників, історію об’єкта та юридичні обставини, які можуть вплинути на угоду.

І головне — цей юридичний супровід уже входить у комісію Axis. Додатково оплачувати його не потрібно.

Тобто покупець отримує не тільки підбір квартири та організацію угоди, а й юридичну перевірку об’єкта до купівлі.