Сколько владельцев квартиры должно насторожить покупателя?

Три владельца квартиры — это много? А пять? А если владелец один, можно не особо беспокоиться?

На самом деле количество владельцев почти ничего не говорит о том, насколько безопасно покупать квартиру. Иногда объект с тремя совладельцами имеет абсолютно понятные документы. А квартира с одним продавцом может иметь такую историю переходов права собственности, что её придётся проверять гораздо внимательнее.

Поэтому, если вы планируете купить квартиру в Киеве, смотреть нужно не столько на количество фамилий в документах, сколько на то, откуда эти фамилии там появились.

Трое собственников — ещё не проблема

Представим обычную ситуацию. Квартира принадлежала родителям, а впоследствии её унаследовали трое детей. Все трое оформили свои права, документы в порядке, каждый участвует в продаже.

Являются ли три собственника поводом отказаться от такой квартиры? Нет.

Другая ситуация: продавец один. Но квартиру он приобрел совсем недавно, до него предыдущий владелец также владел ею недолго, а еще раньше недвижимость переходила по наследству. Здесь уже возникает логичный вопрос: почему квартира так часто меняла владельцев?

Это тоже не означает, что ее нельзя покупать. Просто проверка будет другой.

Именно поэтому универсального правила «более двух владельцев — опасно» не существует.

На что же тогда обращать внимание?

Прежде всего — на то, как нынешний продавец получил квартиру.

Купил? Унаследовал? Получил в подарок? Право собственности возникло после раздела имущества или на основании судебного решения?

Затем стоит заглянуть глубже в историю квартиры. Если владельцы часто менялись, нужно понять, что происходило с объектом и на каких основаниях осуществлялись предыдущие переходы права.

Особенно внимательно проверяют квартиры, где есть несколько совладельцев, наследственная история, судебные решения, доверенности, аресты или другие обременения.

То есть вопрос не в цифре. Вопрос в истории.

Если квартира принадлежит нескольким людям

Здесь работы просто становится немного больше.

Нужно установить, кому и какая доля принадлежит, откуда возникло право на неё и должным ли образом оформлены документы.

Например, у квартиры могут быть два собственника с равными долями. А могут быть четыре совладельца с разными долями, которые получили их в разное время и на разных основаниях.

Для покупателя это уже две совершенно разные ситуации.

До передачи задатка лучше разобраться во всей структуре собственности, а не выяснять детали тогда, когда деньги уже переданы.

А если среди владельцев есть ребенок?

Такие квартиры продаются, но к документам нужно отнестись более внимательно.

Имущественные права детей отдельно защищаются законодательством. В зависимости от конкретной ситуации для отчуждения недвижимости, принадлежащей ребенку, необходимо соблюсти установленную процедуру и, в предусмотренных законом случаях, получить разрешение органа опеки и попечительства.

Поэтому увидеть среди совладельцев несовершеннолетнего — не повод сразу закрывать объявление.

Это повод перед внесением задатка проверить, как именно будет оформляться продажа и подготовлены ли необходимые документы.

Квартира, полученная по наследству

Еще одна вполне обычная ситуация на вторичном рынке.

Человек получил квартиру по наследству, оформил право собственности и решил её продать. Ничего необычного здесь нет.

Но если наследников было несколько или вокруг наследства возникали споры, историю нужно изучать подробнее.

Поэтому при проверке такой квартиры нас интересует не само слово «наследство», а то, как было оформлено право нынешнего владельца.

Что действительно может насторожить

Вот ситуация, которую мы бы точно не советовали игнорировать: за короткий период квартира несколько раз меняла владельца.

Причины могут быть вполне нормальными. Но покупателю стоит задать вопросы и проверить документы по предыдущим сделкам.

Также дополнительного внимания заслуживают продажа по доверенности, судебные решения в истории объекта, аресты и запреты на отчуждение, несоответствия в документах, сложная наследственная история.

Есть ещё один момент, о котором покупатели иногда забывают, — права супругов. Если в документах указан один владелец, этого самого по себе недостаточно, чтобы сделать вывод об отсутствии прав другого супруга. Нужно смотреть, когда и на каком основании была приобретена недвижимость.

Один владелец тоже требует проверки

На осмотре все может выглядеть идеально: продавец один, документы показывает, готов быстро заключить сделку.

Но первый вопрос всё равно остаётся прежним: как квартира стала его собственностью?

Именно здесь иногда и начинается самое интересное.

Поэтому проверка квартиры перед покупкой — это не просто проверка фамилии продавца в реестре. Нужно понимать историю самого объекта и документы, на которых основано право собственности.

Что проверить до внесения задатка

Мы бы не советовали вносить задаток только потому, что квартира понравилась, а продавец показал документы.

Сначала нужно проверить право собственности и документы, на основании которых оно возникло. Затем — обременения, историю переходов, а при необходимости и другие обстоятельства, связанные с конкретным объектом.

Если продажа происходит по доверенности, проверяются и полномочия представителя.

Если владельцев несколько — разбираемся с правами каждого.

Хорошее агентство недвижимости в Киеве должно заниматься не только просмотрами, переговорами о цене и организацией сделки. Не менее важно вовремя увидеть проблемы, которые покупатель просто не может заметить во время осмотра квартиры.

Так какое количество собственников считается опасным?

Такой цифры нет.

Трое собственников с прозрачной историей могут представлять гораздо более понятную ситуацию, чем один собственник квартиры, которая за два года четыре раза переходила из рук в руки.

Поэтому перед покупкой мы советуем задать три простых вопроса:

Кто сейчас является собственником?

Как он получил квартиру?

Что происходило с квартирой до этого?

Ответы на них расскажут о потенциальных рисках гораздо больше, чем само количество собственников.

Если вы собираетесь купить квартиру в Киеве, проверять стоит не цифру в графе «собственники», а всю историю объекта до момента заключения сделки.

Как это работает в Axis

Если квартира приобретается через агентство недвижимости Axis в Киеве, клиенту не нужно отдельно искать юриста для проверки сделки.

Сделки с недвижимостью Axis сопровождает юридическая компания «Первая юридическая», специализирующаяся на работе с недвижимостью. Юристы проверяют документы, собственников, историю объекта и юридические обстоятельства, которые могут повлиять на сделку.

И главное — это юридическое сопровождение уже входит в комиссию Axis. Дополнительно оплачивать его не нужно.

То есть покупатель получает не только подбор квартиры и организацию сделки, но и юридическую проверку объекта перед покупкой.