Основні помилки при купівлі квартири і як їх уникнути

У цій статті ми розповімо, яких помилок найчастіше припускаються покупці квартир, та навчимо запобігати проблемам, купуючи житло. Статтю побудовано на досвіді тривалої роботи авторитетного столичного агентства нерухомості AXIS Real Estate.

Поширені помилки при купівлі квартири

Ми зібрали для вас сім найпоширеніших помилок при купівлі квартири в Києві, яких варто уникати.

1. Погано перевірені документи.

Не перевірено право власності, наявність співвласників, боргів та арештів.

2. Купівля без перевірки забудовника (для новобудов).

Ризик недобудови або афери.

3. Не перевірено технічний стан квартири.

Приховані проблеми: труби, проводка, стіни з пліснявою.

4. Купівля без згоди всіх власників (якщо квартира у спільній власності).

Може спричинити оскарження угоди купівлі-продажу.

5. Поспіх при підписанні договору.

Можуть бути приховані умови, юридичні підстави для анулювання угоди, штрафи.

6. Немає аналізу інфраструктури і району.

Потім виявляється, що за вікном шумно, добиратися до роботи складно, немає садків/шкіл.

7. Занадто «вигідна» ціна.

Часто це вказує на шахрайство чи на приховані проблеми.

Як купити квартиру в Києві без помилок

Передовсім слід уникнути семи найпоширеніших ризиків, про які ішлося в попередньому розділі. Щоправда, зробити це самостійно зможе далеко не кожен – потрібно мати спеціальні знання та досвід. Щоб убезпечити себе від непорозумінь, обізнані люди зазвичай радять звертатися до рієлторів. Ми – не виключення, і теж рекомендуємо скористатися цією настановою. 

Отже, що потрібно перевірити, купуючи квартиру в Києві чи деінде в Україні? Насамперед – репутацію забудовника, історію його проєктів, якщо ідеться про новобудову. А також дозвільні документи, цільове призначення земельної ділянки. 

Купуєте квартиру на вторинному ринку? Тоді вам треба об’єктивно оцінити технічний стан квартири, особливості конструкції житла та якість будівельних матеріалів, використаних при зведенні будинку. Професійно з цим завданням впорається незалежний оцінювач або будівельник, тож запросіть фахівця для огляду. Він також визначить ціну майбутнього ремонту, після якого ви зможете вселитися в куплену квартиру.

Поговоріть із сусідами, розпитайте їх про недоліки будинку – вони обов’язково повідомлять щось цікаве. Самі дослідіть район, бажано в різний час доби.

Обов’язково порівняйте ціни на аналогічні квартири, не спокушайтеся «гарячими пропозиціями» за привабливими цінами. Такі пропозиції зазвичай приховують якусь каверзу: купити квартиру зможете, а жити в ній – ні. 

І, будь ласка, уважно читайте документи, під якими ставите свої підписи. Знову ж таки – робіть це з юристом. Інакше самі будете винні, коли ускочите в халепу, купуючи квартиру. Доцільніше все ж таки звернутися до агентства нерухомості – воно позбавить вас головного болю, взявши на себе відповідальність за перевірку документів та укладання угоди купівлі-продажу.

Як перевірити квартиру перед покупкою

Багато інформації про квартиру, яку ви плануєте купити, можна здобути самостійно через онлайн-сервіси: Реєстр речових прав, YouControl або Opendatabot, Реєстр судових рішень, Київ Цифровий. Також варто перевірити власника житла, чи не фігурує він у реєстрі боржників і банкрутів. Для цього треба замовити онлайн-витяги. Зазвичай вони платні – стягується державне мито.

Ці перевірки – справа марудна. Важливо – не пропустити жодного аспекту. Тим паче, що поданий нами перелік юридичних перевірок – не повний, адже кожен випадок потребує окремого розгляду, має свої нюанси. Та й самі витяги з реєстрів слід правильно зрозуміти й на їхній підставі прийняти рішення про наступні дії. 

Знову ж таки, щоб не ризикувати – зверніться до юриста чи в агентство нерухомості. Ви купуєте квартиру, тож ідеться про велику суму: краще заплатити фахівцю, аніж втратити все, як це інколи буває. Якщо закрадається найменший сумнів, ідіть до професіоналів і вони розпізнають будь-яке шахрайство.

Чому варто звернутися до агентства нерухомості 

Назвемо основні причини, чому варто звертатися до агентства нерухомості, купуючи квартиру в Києві.

Перевірка юридичної чистоти об'єкта: юрист знає, на що звернути увагу і в яких реєстрах чи установах перевірити.

Фільтрація фейкових та «сіріх» оголошень: на популярних онлайн-платформах з продажу нерухомості розміщують багато фейкових оголошень з привабливими цінами, а рієлтори мають власні бази і знають реальну ситуацію на ринку.

Економія часу та нервів: рієлтор підбирає квартири за вашими критеріями й домовляється про перегляди, а іноді й сам оглядає житло та знімає відео для вас.

Навігація по ринку цін: рієлтор підкаже, де адекватна ціна, а де – завищена; допоможе торгуватися з продавцем і знає, на скільки продавець готовий знизити ціну.

Супровід на всіх етапах: від підписання авансового платежу – до передачі ключів і зміни власника в реєстрах.

Проте треба вміти правильно обрати агентство нерухомості. Воно має бути авторитетним, з історією. Якщо ви хочете купити квартиру в Києві і вирішили звернутися до фахівців, запитайте в агентстві нерухомості, що входить у їхні послуги, ознайомтеся з договором на обслуговування, не довіряйте «чесному слову». При цьому уникайте тих, хто тисне на вас чи нав’язує квартири.

Київська компанія AXIS Real Estate якраз має репутацію професійного агентства, давно працює на столичному ринку нерухомості. Характерно, що AXIS Real Estate надає своїм клієнтам комплексі послуги – і рієлтора, і юриста. Тож в AXIS Real Estate вам не лише підберуть квартиру, а й перевірять об’єкт купівлі-продажу за всіма необхідними реєстрами та підготують комплект документів для підписання сторонами.

Відгуки про AXIS Real Estate – лише позитивні. 

«Шукала квартиру для оренди через це агентство і дуже рада, що не робила це сама! Не витрачала час на непотрібні варіанти – показували тільки ті, що відповідали моїм запитам. Знайшли квартиру дуже швидко, сервіс був на висоті. Дякую ще раз», – пише Надія Вихор на платформі Google про агентство AXIS Real Estate. 

І таких відгуків – десятки. 

Що перевіряє нотаріус при купівлі квартири?

Нотаріус відіграє ключову роль при купівлі квартири, адже саме він засвідчує угоду. Отже, нотаріус має перевірити такі аспекти, перш ніж оформити договір купівлі-продажу квартири:

підставу для набуття права власності (договір купівлі-продажу, спадщина, дарування), наявність обтяжень, арештів, заборон;

особу продавця та законність його дій, повноваження та дієздатність сторін, особливо у випадку з літніми людьми;

чи є згода всіх співвласників (подружжя, спадкоємців) на продаж квартири;

дані про зареєстрованих у квартирі осіб, особливо неповнолітніх дітей;

оплату податків і зборів: державне мито, ПДФО, військовий збір, нотаріальні послуги;

технічну документацію на квартиру, зокрема розмір площі, перепланування, які можуть бути неузаконені;

чи єдине це житло у продавця. Якщо єдине, то можуть бути податкові пільги або обмеження.

Ризики при самостійному пошуку і купівлі квартири

Самостійний пошук і купівля квартири в Києві на перший погляд видається простішим й дешевшим, але містить реальні ризики, які можуть призвести до плачевних наслідків. Ідеться як про зіпсовані нерви, так і про втрату грошей чи навіть житла.

Ось головні ризики самостійної купівлі квартири в Києві.

Шахрайство: фейкові власники (з підробленими паспортами або довіреностями), одночасний продаж кільком особам.

Неперевірені документи: проблеми з правом власності, квартира перебуває у спадковому процесі або не зареєстрована; у квартирі прописані неповнолітні діти.

Комунальні борги, іпочетний кредит. 

Недобросовісні продавці: неузаконене перепланування, квартира з історією конфліктів або криміналом.

Нотаріус без досвіду або не на вашому боці: як наслідок – легалізація сумнівної угоди.

Проблеми з будинком: аварійний будинок, незаконна забудова поруч тощо.

З огляду на вказані ризики радимо покупцям нічого не підписувати без висновку юриста, а ще краще – зверніться до агентства нерухомості, в якому працюють професійні рієлтори та правники.

AXIS Real Estate завжди допоможе.